房地產的敏感話題：談談Dual Agent那些事兒
如果一個經紀在同一個房屋買賣交易中，同時代表買賣雙方，既代表買家，為買家爭取利益；又代表賣家，為賣家爭取利益，這就是Dual Agent （Buyer Agent + Seller Agent)
聽起來矛盾嗎？事實上因Dual Agent引發的爭執屢有發生，一個人如果同時代表買賣雙方，通常會有利益衝突，總有一方的利益得不到有效的保護。
但是Dual Agency 有其存在的社會土壤， 也不一定為法律所禁止（每個州的法律不一樣）。通常的情形是買家找到賣房經紀，提出要購買其所代理的房屋，賣房經紀因此成為雙方的代理，由此產生 Dual Agent 的代理關係。
看看經紀人協會對經紀人提出的建議：
為了保護買賣雙方的利益，保護買賣雙方不會因Dual Agency 而受到傷害，地產界對Dual Agency 的操作過程有著嚴格的規定。具體的規定就是在買賣交易開始時，買方和賣方都要明確地被告知這場交易是Dual Agency， 地產經紀要分別和買方和賣方簽訂書面的Dual Agency 代理協議；在交易過程中，除非明確授權，經紀不得將任何一方的信息通報給另一方。
這要求是黑紙白字寫得清清楚楚，但具體執行起來就不那麼簡單了。一個經紀居中，既要撮合成交易，又要分別保護買賣雙方的利益，談何容易。因此，有些經驗豐富的經紀總是避免出現Dual Agency的情形。
那為什麼有買家喜歡去找上門，讓賣房經紀也做買家的代理人呢？
大多數的情況是買家認為少一個經紀就會省一份傭金，房價也會因此而便宜一些。其實這只是想當然。俗話說」買的不如賣的精」，賣主對市道的了解通常會更透徹些。賣主賣房希望的成交價， 通常會接近市場價格。但到底是高於市場價格還是低於市場價格，第一次買房的買家通常是把握不準的。如果買主認可了賣主的價格，就算減去2，3千元的傭金，到底買的是貴是便宜也都難說，難保買主得到2，3 千元的便宜，還是買得貴了。
因此說來，對第一次買房的買家，最好是在自己的買房經紀的帶領下，與賣方打交道。這樣更有利於保障自身的利益。
當然，如果自己對房地產市場有足夠的了解，在自己沒有買方經紀的情況下，直接找到賣方經紀，通過Dual Agent買房，也沒有什麼不對。這就像是「明知山有虎，偏向虎山行」，自己得有足夠的膽識和實力才好。
摘錄一些來自各方代表的Comments
Agent A
哪位直接找過Listing agent又能在砍完價的基礎上拿到2.5% discount的請舉舉手，有幾個問題：
第一，你怎麼知道經紀把2.5%給你讓出來了，你看到經紀和賣主重新簽文件把傭金降下來了？你怎麼知道現在的價錢就不是原來的市場價或者說就不是原來賣主的心理價位呢？
第二，作為dual agent，你認為你可能期望，賣方經紀hold whole responsibility of buyer agent and do everything as a buyer agent suppose to do， but for NOTHING？ 可能嗎？房子有那麼難賣嗎？那麼難賣的房子，價錢合理嗎？如果價錢合理，listing agent為什麼不幹脆等其他agent帶客人買走呢？既省事又不擔責任，何樂而不為？
Agent B
我每年也幫人賣不少房子，做賣方經紀，如果處理dual agent的case，能做到不偏不向已經很不容易了。房地產業監管部門收到的投訴，相當一部分是買主投訴dual agent的，我最近兩個月還接到兩個電話，一位黃姓買主和一位李先生分別向我諮詢怎麼樣投訴他們的dual agent，沒別的，無非是給虛假信息，包括歷史成交價，房屋本身情況以及合同本身條款，一個買了完全不和要求的房子，孩子不能在希望的學校上學，另一個大概至少多付了四萬。我不可能給他們任何建議，因為是違規的，只能給他們監管部門的電話，並要他們找律師諮詢.
上個星期一個人打電話給我，說他要下offer買一個70多萬的房子，經紀人說是可以上某個學校的，其實根本不是那麼回事，我只好把學校的電話給他，說你最好自己問，我不想惹麻煩。
不是不能找dual agent，但前提是你自己了解市場和運作，知道怎麼玩這個game，否則還是老老實實找你自己的經紀。
Buyer A
搶offer時候更容易得手是真的，但是價格很難低的了，因為賣家知道所有的出價，也知道並同意dual agent。有些買家以為找了Dual Agent就可以省下來buyer agent的commission ？好傻好天真。首先Commission是從最終seller從成交價裡面划出固定比例給agent的，如果你能找到Dual agent，並且說服對方把buyer commission返還給你，那你怎麼就能相信，he would risk his license and help you for nothing? 那我只能說Good luck for your house hunting.
Buyer B
其實付錢買房的是你自己，不是AGENT。AGENT的意見，只能作為你的參考。 而且老實說，買方賣方的AGENT都遵守職業操守的情況下，AGENT的作用是給你意見，幫你把關，幫你獲得有關房子的信息，幫你和LIST AGENT/SELLER溝通，最後決定的是你自己。
關於DUAL AGENT， 多數情況下，我覺得這是下策， 特別是，自己缺少房產買賣的知識有限的時候，有自己的BUYER AGENT幫助還是挺大的。實際上很多珍惜自己REPUTATION的LIST AGENT也不太願意做DUAL AGENT。 往往也只是給你推薦其它的AGENT給你， 這樣可以避嫌。
我覺得最好用DUAL AGENT的情況，是一些SHORT SALE的房子。 SELLER其實不在乎最後價格 （當然你的OFFER要足夠好，如果太低了，SELLER覺被銀行拒絕的可能性大，你也拿不到），只要成交，這和AGENT不謀而合。 當你用LIST AGENT做DUAL AGENT的時候，你最後拿到房子的幾率可以大增。 在不違反作為AGENT的職業道德的情況下，他/她會促成交易。
作者： fang88 來源daydreamer的投資錦囊袋【原創】
