乾貨 | 不懂這幾個專用名詞，貸款公司分分鐘能騙你好幾萬

無論在中國還是在美國， 買房恐怕都是普通人做的最大的投資了。 在美國買房的過程涉及到找房， 合同， 貸款， 產權轉移等等方面。那麼個人住房貸款究竟會產生多少種費用呢？

在貸款過程中，有很多貸款費用。不少貸款申請人經常會感到很困惑。有時候如果遇到不太有經驗的貸款中介，也不一定能解釋得很清楚。這樣往往會造成一些溝通上的誤解。

今天我們簡單介紹一下貸款主要的一些費用。

Point

銀行根據利率的不同，會收取一定的手續費，這個手續費叫Point. 一般是按照貸款額的百分比一次性收取。申請的利率越低，銀行收的Point越高。如果申請的利率高，那麼銀行收取的Point就會變成銀行給客戶的Credit，在Closing的時候，這個Credit可以用來抵減貸款的費用，如果還有富餘的話會直接變成客戶的Cash返給客戶。

Origination Fee

大部分銀行還會收取一個固定金額的OriginationFee。各個銀行收取的費用不等，一般是1000到2000美元左右。

房屋評估費

法律要求，個人住房貸款時必須經過房屋評估。而事實上並不是銀行收取的，通常是由貸款申請人支付給銀行指定的房屋評估公司或者房屋評估師的評估費用。不同銀行的評估費用標準不同，一般來說，評估費用根據房屋的類型和需要評估的內容來定。與貸款金額無關。

Escrow費用

個人房屋貸款的合同簽訂和放款（也就是通常說的Closing）是通過第三方Escrow來完成的。 Escrow可以是專門的Escrow公司，也可能是律師。在加州大部分是通過Escrow公司來做的。 Escrow公司會收取一定的費用。這些費用通常包括Ecrow的服務費，公證費，登記費，郵寄費等。這個費用根據貸款的目的，收費有一定差別，通常買房貸款要貴一些，再融資貸款便宜一些。在加州目前大概的費用是幾百到1000多美元。

產權保險（Title Insurance）

產權保險是保護貸款人和房屋購買人由於房屋歷史產權問題而產生產權糾紛的保險。在貸款時，銀行會要求貸款人購買貸款人產權保險（Lender’s Title Insurance), 如果是購買房屋，買房人可能還需要購買屋主產權保險（Owner’s Title Insurance)。產權保險的保費標準由各州政府來制定。

預付利息

為了便於計算每月等額還款，銀行通常會從放款月的下一個月開始每月等額還款。而銀行放款當月的錢也不能白借給你，所以銀行會在Closing的時候，要求你預付從放款日到當月月末的利息。具體計算就是按照你借款金額乘上你的借款年利率，按照一年360天計算出每天的利息。然後看放款日到月末有幾天就按照單利計算這幾天的利息。

代管賬戶（Escrow Account）

為了避免你不付房產稅，房屋保險或者物業費而導致的清算風險，銀行一般會希望借款人除了每月支付利息和本金外，還支付按月平均的房產稅和房屋保險或者物業費。這筆錢在每月交利息本金時一併交給銀行，放到一個代管賬戶里。借款人可以不用代管賬戶，不過不少銀行如果選擇代管賬戶方式會給予一定的利率優惠。

由於房產稅和房屋保險都是一次性收取的，因此在需要交款的時候也許每月收的錢還不夠。因此，在貸款Closing的時候，銀行會根據放款的日期計算一個需要預交的金額。具體預交多少錢要根據房產稅或者房屋保險交付的時間和貸款放款的時間來定。在這裡不仔細寫了。有興趣了解細節的讀者可以私信我。

契稅（Transfer Tax或者Stamp Tax)

在買房貸款時， 不動產所在的當地政府會收取契稅，一般是根據交易金額的一個比例。 由買賣雙方協商共同負擔各自的比例。 這個費用也會再貸款成本中體現。

以上這些費用基本上就是你在做個人住房貸款時會碰到的主要的貸款費用了。希望讀者在讀過本文以後再看銀行發給你的貸款費用明細能夠更加明白。

在申請貸款時經常會聽到貸款中介說「No  Point， No Fee」。這是什麼意思？

一般來說， No Point指的是在申請的利率下沒有Point， 而 No  Fee是指貸款中介補貼申請人的貸款費用中的除掉Escrow Account, 預付費用以及相應稅費之外的所有貸款費用。