中國買家或提前從美國樓市撤離後，外媒：美國大蕭條或不可避免
我們近日提及，美國三位億萬富翁已發出美國金融危機或次貸危機不可避免的警告。全球最大的對沖基金橋水創始人億萬富翁雷·達里奧表示，當前的經濟形勢正在按照美國大蕭條的劇本發展，將在2年內發生新的金融危機。億萬富翁沃倫·巴菲特在接受CNBC採訪時稱，再次發生金融危機是不可避免的。「未來某個時候肯定還將再發生一次（金融危機）。」
無獨有偶，近一周以來，美債長短期利差進一步擴大，顯示整體收益率曲線進一步上移。目前，30年期美債收益率與2年期美債收益率利差一度擴大至逾三個月高點，其中10年期收益率刷新2011年5月以來最高。根據收益率與持倉的反向指標來看，全球投資者正在加大力度拋售美債為象徵的美元資產。這幾乎印證了億萬富翁投資人吉姆·羅傑斯長期堅持的一種觀點。
短期利差進一步擴大
即在龐大的債務問題重壓下，美國面臨著比2008年金融海嘯還要嚴重的一場危機，受美國債務及美股高估值的影響，美元資產或將成為徹頭徹尾的威脅。美銀美林報告中所提供的圖表所示，美國Libor-OIS利差也接近金融危機以來最闊水平，3個月Libor已經刷新金融危機最盛以來新高。
我們知道，2008年9月雷曼兄弟破產，美國樓市次貸危機誘發美國金融危機，並席捲至日本、歐洲多地。分析認為，受美國債市的傳導效應，美國樓市或正在迎接近十年來的膨脹價格風險溢出，具體表現為全球資本正在美國多個城市的樓市中上演撤離，這就不難理解，本文前面提及的巴菲特等人對美國再次發生金融危機的預測了。
而推動全球資本從美國樓市抽離的，正是美聯儲。讀者朋友們知道，美聯儲今年已完成三次加息，美元利率區間已上修至2%-2.25%，創2008年以來最高。有關美元「貨幣政策立場仍然寬鬆」的語句已在美聯儲聲明中消失，普遍預計鷹派加息舉措將持續至2020年。也就是說，從2015年底開始，美元加息的時間或將長達罕見的5年。美元最終利率或將接近於4%的水平。相形之下，美國的固定抵押貸款利率也在同步躥升。
圖片來源Friday Newsletter
我們注意到，就在美聯儲第三次宣布加息的次日，房貸美在一份聲明中表示，美國30年期固定抵押貸款平均利率為4.72%，創自2011年4月以來最高；15年期固定抵押貸款平均利率達到4.16%，較前一周的數據上漲0.05%。美國地產網站Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale認為，今年全年，借款成本將繼續上升，30年期固定房貸利率將在2019年之前觸及5%。值得注意的是，僅在一年之前，這一數字僅為3.83%。分析認為，在美聯儲或於2020年結束美元緊縮周期之前，美國固定抵押貸款利率還將持續上行。這對高度依賴槓桿和低息的全球投資者來講，無異於投機的成本無限增大。與此同時，美國經濟各種優先舉措也讓人對美元資產的可避險度漸漸失去了信任。
路透社報道認為，潛在趨勢仍顯示，在按揭貸款利率走高和房價上漲的背景下，美國樓市趨於疲軟。美銀美林也認為，很大程度上可以通過美元資產債務負擔能力下降來解釋。而美林美銀分析師Michelle Meyer在研報中表示，「美國現房銷售已經達到頂峰」。需要注意的是，在金融危機後，美國現房銷售恢復相對迅速，佔到全美所有地產銷售的90%。
不僅如此，美國現房銷售見頂之後，在高按揭成本的背景之下，直接帶來的就是大多數具有剛需的美國家庭購買能力的下降，住宅調查機構Attom數據解決方案公司近日發布了2018年第三季度美國住宅可負擔指數，讀為92，低於二季度的95和去年同期的102，並創2008年三季度以來的十年新低（當時讀為87）。這說明，美國家庭對房屋的實際購買力已接近金融危機時的水平。
抵押貸款網貸市場平台LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze表示，利率上升可能令美國購房者借貸額度較一年前減少了10%，由於大多數買家的購房預算是基於每月付款，買家有能力參與競爭的中位數報價會逐漸下降。與此同時，一些歷經過金融危機的美國家庭寧願選擇租房也不願意再陷入類似「雷曼時刻」而引發的危機之中。
比如，美國房屋租賃平台RentCafe和房產研究及信息服務平台Yardi Matrix的報告顯示，全美252個城市中，逾220個（89%）的房租出現上漲，8月平均租金同比上漲3.1%，創18個月最大漲幅，並升至創紀錄的1412美元。儘管面臨租金的價格大漲，但許多美國家庭依然認為，這是一種較為安全的生活方式。亦如佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱，目前對大多數美國人來說，租房比購買房產更划算。
這一跡象，再次印證了我們多次分析的，那些試圖藉助美聯儲低息槓桿炒作美國樓市的全球投資者或迎來風險時刻，因為許多投資者過去在美國一些城市囤積的大量房產，或面臨無人接盤而被套牢的窘境。資深經濟學家Aaron Terrazas表示，在美國樓市中，有一些城市的房價膨脹程度已超過了十年前美國樓市鼎盛時期的最高水平。
值得一提的是，許多中國投資者或已提前從美國樓市撤離。據Real Capital Analytics近期的報告指出（如上圖），中國投資者從2008年來以來出現首次開始拋售美國房產。中國買家（企業）在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元，遠遠多於中資買入的美國地產1.262億美元，第一次呈現凈賣出11.64億美元。
