買對房子很重要！投資客告訴你：什麼樣的投資房，絕對不能買！
「我今天看了三個房子，可我不知道要怎麼看房子，我關注房子的什麼部分呀？」
「看了幾個房子。究竟什麼樣的房子可以買，什麼樣的房子不能買呀？」
「如果我要買，我出多少錢買呀？下單的價錢怎麼定呀？」
還有非常具體的問題：
「今天我去看了一個房子，要價才27萬，經紀人說了 ，修好了能賣39萬呢。修的話差不多6-7萬吧。這個房子可以買嗎？」
究竟買哪個房子，不買哪個房子，如何出價，你究竟在糾結什麼？
是價錢，是房子本身嗎？
都不是。
你真正關心的是未來的收益。是你買了這個房子之後，未來能否掙錢。能掙多少錢。
至於如何掙錢，是通過出租掙錢? 還是翻新後零售 （fix-flip）掙錢? 你最清楚。不同的商業模式，對房子會有不同的要求。
比如說，同樣是7萬美元 flood zone 的房子，也許做出租能掙錢，而做fix-flip， 根本就掙不到錢。所以，不同的情況，不同分析。
下面，淘海房將根據自身的經驗告訴你，什麼樣的投資房，可以買，什麼樣的投資房，你就不要碰了。
那價錢要多低呢？給你一個公式，70%法則。
也就是說，你買一個房子，如果你用現金買，能出的最高的價錢，用以下公式計算：
▷ 你能給出的最高報價= 房子翻新後的最後賣價*70% – 裝修價
什麼？連三個房子都找不出來？那你就得考慮考慮，這個地方是否值得投資了。
如果你們那兒的市場一般般，用65%法則計算最後的最高報價。
如果成交價高於這個數字，直接略過，甭管這個房子是3卧，還是4卧，主卧的廁所如何高大上。外表如何地光鮮。跟你都沒有任何關係。我們是投資者。這個沒得商量。價錢是必要的考慮因素。
※ 一句話：買房子，cash offer, 買價必須小於等於最後的零售賣價，乘以 0.7 （或者0.65），減去翻新費用。
一套房子，你的最低目標，得掙到最後賣價的20%。 如果是賣價15萬的房子，最後掙3萬； 賣價20萬的，凈掙4萬。
1. 房子類型： 至少是三房兩衛的單家庭住房（別墅， single family house）。必須是第一次買房者要買的房子，也就是85%的美國人買得起的房子。對我們來說，所賣出的價格一般在100K-150K。有經驗之後，這個數字可以有所波動。
以上是適用於我們的房子類型，對你們未必適用。問你們的經紀人，第一次買房者都買什麼樣的房子。
2. Flood zone：房子必須是好的flood zone， flood zone C 或者X。如果是flat slab, AO, AE 還湊合吧。A1以上就統統不考慮了。如果房子是抬高的，符合標準，水險很低，可以考慮。水險超過2000美元一年的就免談了。
3. 房子大小：必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。大房子是現在的趨勢。
4. 主卧室：要大，必須在12*12 sq foot 以上，能放一張king size的床。
① 不安全的區域的房子(war zone)。在這種地方，空調，廚房的appliance裝上去, 也有可能被偷走。被偷走了，又得重新裝一遍，在賣房之前，還得去看著。真的很痛苦。
② 面臨主街的房子。美國人講究安靜和安全。車水馬龍，面臨繁忙街道的房子，不容易賣掉。也許你低價買這樣的房子，來做出租， 那是可以的。但我們是做fix-flip, 快進快出的。買家也是人，誰也不願意自己的寶貝孩子，或者寵物，有被車子碾壓的風險。
③ 水淹區的房子。 比如，周圍的房子，都不是在flood zone。 唯獨你這個房子是在水淹區，這樣的房子不能買。
④ 鄰居很糟糕的房子。比如說，緊挨著加油站的房子，高壓電站旁邊的房子，鐵路邊的房子。或者說，你的鄰居，均是被拋棄的小黑屋，雜草叢生。
2、房子本身
☞ 結構不合理的房子。比如說，前面提到的要價7萬，能賣19萬的房子。從交談中我知道，這個房子的結構太糟糕了。賣主自己把車庫改成了卧室。樓上加了兩個卧室，居然連個廁所都沒有。
再比如，我曾經買過的一個房子。前任房主把周圍的停車庫，圈起來，做成了客廳。其中，有一個卧室的窗子，直接對著車庫改成的客廳。白天卧室里黑咕隆咚的。
還有就是主卧太小的房子。主卧室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 別的卧室也必須在10*10以上的大小。
☞ 太矮的房子，比如說高度少於八英尺的。尤其是主卧室和客廳的高度，絕對不能太矮了。
☞ 沒有車庫的房子。如果你的鄰居都有車庫，唯獨你的房子沒有車庫，那你的房子就不會太好賣。如果大家都沒有車庫，則可以考慮。
☞ 太小的房子，比如說小於1200英尺的房子。這樣的房子，你不要買 。
☞ 太貴的房子 。不要買小區中高於70%以上的價位的房子。你買的是85%的人都能買的起的房子，所以你的價位應該是低價位的房子，而不是高價位的房子，這一點一定要記住。
做fix-flip最最重要的是買對房子。
如果你的房子買錯了，神仙也幫不了你。後面再怎麼做，也不會成功的。做翻新房子能否掙錢，在你買房子的時候就決定了。
所以，在買房子的時候，絕對要挑剔。不合適的房子絕對不能買。
Tip 2:選擇房子的時候，房價是必要考慮條件。其他是次要條件。用70%法則，確定你能出的最高買價（你的offer）。
Tip 3:在價錢合適的前提下，也得考慮房子所在的位置，房子的大小， 結構。
Tip 4:買對的房子很重要。做翻新房子能否掙錢，在你買房子的時候就決定了。
