收藏！在美國買房或再融資5項可抵稅支出和5項不可抵稅支出
如果你打算在 2024 年購買第一套住房或進行住房再融資，那麼可能會享受到一些購房者減稅優惠。
任何購房或再融資都會產生一長串費用，如折扣點數、申請費和房產稅。訣竅在於弄清哪些費用可以抵扣，哪些不可以。
可抵稅費用
對於首次購房者和重新貸款購房者來說，有很多費用是可以抵稅的。但請記住，需要在納稅申報表的 A 表中逐項扣除，才能享受大部分的減稅優惠。
1. 房屋凈值貸款
如果你申請了房屋凈值貸款，可以根據自己的使用情況扣除利息。根據美國國稅局（IRS）的規定，如果用這筆錢對貸款所附帶的房產進行房屋裝修，那麼利息是可以扣除的。這裡的關鍵是改善必須是 “實質性的”，因此小修小補不符合條件。
2. 套現抵押貸款利息扣除
與任何房屋貸款一樣，如果你選擇對前 75 萬美元的按揭債務進行分項納稅，可以扣除支付給貸款人的按揭利息。如果選擇的是套現再融資或房屋凈值貸款，則規則略有不同。在這種情況下，只有當將貸款現金部分重新投入到房屋中時，才能扣除貸款現金部分的利息。
專家認為，如果再融資是現金退出，而且資金用於改善住房，那麼全部利息都可以抵扣。這些改善不一定要很大，可以包括一些小的升級，如安裝車庫門開關或新的家庭安全系統。
3. 折扣點數
雖然與房屋貸款再融資相關的減稅措施並不多，但按揭折扣點數的費用是可能可以利用的一項減稅措施。如果在再融資期間向按揭貸款機構支付了折扣點數以降低按揭利率，可以扣除這些費用，但不能一次性扣除。
抵押貸款再融資期間支付的點數也可以通過年度攤銷的方式扣除，通常是在新貸款的有效期內攤銷。不過，如果再融資的錢是用來支付房屋裝修費用的，則可以在支付的當年全額扣除。
4. 房產稅
根據房屋價值和當地稅率的不同，房產稅也是一筆不小的開銷，占月供的很大一部分。幸運的是，可以通過從稅款中扣除來收回部分稅款。減稅總額（包括房產稅）的上限為每年 10,000 美元。在扣除這些費用時，請確保稅單中沒有包含其他不可扣除的費用，如供水服務費、垃圾收集費或基礎設施升級評估費（如人行道維修）。
5. 家庭辦公室
雖然可能無法在稅單上扣除所有的水電費、房屋租賃費和危險保險費，但如果將房屋的一部分用於經營，則可能可以扣除部分費用。如果業務符合國稅局對家庭辦公室的要求，可以根據辦公室面積與房屋其他面積的比例扣除上述費用。
不能抵稅的支出
當購買第一套住房或對現有貸款進行再融資時，需要支付一系列的費用和開支。如果能在報稅時申報所有這些費用，那就再好不過了，但事實上，其中大部分費用根本無法抵扣。
1. 房主保險費
如果房屋因火災或倒塌的樹木、盜竊及其他危險而受損，財產保險可以保護房主免受損失。但是，房主保險費不能抵稅。
2. 再融資費用
房屋再融資會產生許多相關費用，這些費用通常在過戶時支付，或者計入新貸款中。大多數情況下，這些費用是不能抵扣的。
一般來說，獲取或再融資抵押貸款的費用，如貸款承擔、信用報告和評估費用，一般不能抵扣。如果房地產是投資性房地產，那麼這些費用都可以抵扣，或者允許資本化和折舊。
3. 結算費用
如果是首次置業者，可以享受一些很好的稅收減免政策，但聯邦政府不會減免購房過程中的所有費用。安家費、評估費、檢查費、產權保險以及法律和登記費都不能抵稅。
4. 私人按揭保險（PMI）
對於那些需要為貸款支付按揭保險的人來說，這可能是一個不受歡迎的驚喜。美國國會恢復了 2018 年至 2021 年納稅年度的 PMI 扣稅，但沒有將其延續到 2022 年及以後，這意味著在 2023 年以後支付的任何抵押貸款保險費都不能扣稅。
5. 初始點數
不要與折扣點數混淆，發放點數是貸款人向房主收取的貸款手續費。每個點是貸款的 1%。如果需要為一筆 15 萬美元的貸款支付 1.5 個申請點，那麼則需要支付 2250 美元的申請費。與折扣點數不同的是，不能從稅款中扣除創始點數的費用。
