【房產】如何在亞特蘭大買投資房

如何在亞特蘭大買投資房？這可能是一個引人入勝的話題，見仁見智。

人民幣持續貶值催生中國投資者境外投資房產保值，美國房地產市場被視為「安全避風港」。

（圖1：人民幣持續貶值催生中國投資者境外投資房產保值）

中國公民在美國買房，首先要把你的買房款事先存好在美國的銀行里，如何把你的資金轉到美國？具體的細節運作，我已在《中國公民如何在美國買房地產》一文中敘述，這裡就不浪費筆墨了，一句話「兵馬未動，糧草先行。」你的錢在美國存好了，找房買房就「水到渠成」了。

外州或國內的朋友來信說想在亞特蘭大買投資房，但往往不易成功，最後不了了之，什麼原因？歸根結底是市場的供求關係，即你的買房條件要與市場行情相符合。

如何使你的買房條件與市場行情相符？即你要對當地的市場行情有所了解。

投資房有三要素：

1. 交通方便。2. 學區好。3. 房子不必太大。滿足了這三要素，房子就不用擔心租不出去。

買投資房，第一步就是檢查有沒有HOA Rent Restrictions（出租限制）。

亞特蘭大城中心，喬治亞理工學院（GA Tech）附近很多房產，特別是聯排房Townhouse、普通公寓Condo、高層公寓High-Rise都有出租限制。

一個朋友自己在城中心看中了一個高層公寓，想買下來做出租，幾乎要簽合同了，跑過來諮詢我，我一查，這棟房產有HOA Rent Restrictions: Yes，這時他才明白，這公寓房只能用於自住，不許出租。

還有艾默里大學（Emory University）周邊的房產有極強的出租限制。如果有允許出租的房產上市，在那裡工作的買房客天天盯著，「守株待兔」，一出來就搶掉，一年上市幾乎也沒有一個。這好理解，對於房主來說，能讓出租，幹嘛要賣掉？

外地人說，他們那裡房產很少有出租限制，為什麼亞特蘭大房產有出租限制？

因為住在該小區的房主不希望有太多不知根底的外來人員，「走馬燈似的」住在自己的周圍，不安全，小區的價值也會受影響。再說，如果沒有出租限制，亞特蘭大的房價可能早被外地買房客炒上了天，好還是不好？不同的人有不同的解讀。

買投資房產，我會對那些在Listing 上即使寫HOA Rent Restrictions:  No, 也要讓他們提供Covenant or Bylaw （小區公約或章程），查看裡面的Leasing Policy 是否允許出租，還要讓客戶再自查一遍（Double Check）。

下面講講學區房，好學區意味著好出租，好學區也意味著安全，可以說你遇到的多是「奉公守法」的居民，但交通方便學區好的房價也不便宜，所以你買房條件要符合當地的市場價。

外地人想買低價優質的房產不容易，與本地買投資房的人相比，沒有「近水樓台先得月」的優勢，我們還是通過下面的例子來敘述。

比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 買年代新一些的 $27萬以下獨棟優質房產，這可是亞特蘭大最好學區，交通方便，工作機會也多，看得上眼的Single Family House 在$400K，$500K以上，Townhouses 都上$300K 了，顯而易見，不容易。

我和我們KW 的同事聊天，她去年有5個投資人，都是Listing 一出來還沒看房就下了Offers，成功地幫他們買到了投資房。他們不看是因為心中有數，買過或看過太多相似的房，一看Listing的描述和照片就知道八九不離十，先搶到手再說。

對於外地人來說，你敢在沒有看房的情況下，就下Offer 一搏嗎？

這樣說吧，好學區的優質低價房產，都是First Time Home Buyer 和投資人追捧的，你看著好，大家也看著好，要動作快，剛上市就看，「兵貴神速」，馬上出手下Offer。換句話說，很可能要和人競爭，很可能是Multiple Offers，很可能會上到或超過Listing Price。

舉個例子，我們KW 公司同事Listing 的好房產，星期五上的Listing，到星期一就收到了6個Offers. 最終賣家選了個最高/最好的Offer 在星期一簽了合同。

你們在外地，如何與本地的「職業」買房人搶好房產？等你請好假，飛來亞特蘭大看房，沒等出手，房子可能已經Under Contract了。這樣一來二去，飛機票加旅館費，你經的起幾回折騰？

如果你出價低於該地區市價很多，又遠在外地，時間也不充裕，想買到合適的好房產不容易，不如現實一點，「一分錢一分貨」，退而求其次，擴大搜索範圍，降低學區要求的標準，能接受房產狀況差一點等。

還有沒有其他的解決途徑？辦法是有的，好幾個外地的買房客，接受了我的建議，把目光放在了稍北一點的Forsyth County, Cumming  / Suwannee areas. 這裡也是好學區，有大片的新房在建。新房（Lot）是一期一期地出來，一次數量較多，新舊程度一樣，只要小區在位置、價位能滿足你的要求，外地人買新房比買一個一個「跳出來」的二手好房要容易得多。

買新房也有三要素：

1. 能接受新建房的位置（因新房位置通常比二手房遠些）2. 要等的起（6 ~ 8 個月建成）3. 先下手為強（搶好的地段Lot ）。

你可以根據你自己的需要，調整你買房的條件。比如在一個$30萬或$40萬起價的新小區，你可以在多種戶型中選它的小戶型房產，不要地下室，這樣就可減少購房價，選擇喜歡的房型外觀，選擇喜歡的floor plan 平面布局。這樣$30萬起價的小戶型房產，可能$35萬多一點就能買下，而且房屋設備都有一段時間的保修期，不用擔心像二手房那樣房頂漏雨或空調設備壞了要更新等。

一個買房客根據自己的需要，去年花了$40萬，買了一個三車庫帶地下室的新房，目前以出租為主，月租$2400 租了出去，打算過幾年退休養老搬來亞特蘭大就收回自己住，那時再重新油漆一遍，也會比10幾年20年的二手房還新，把出租和養老的目的結合在一起，這也是一個聰明的選項。

所以說，外地人和亞特蘭大人搶低價好房，不佔「天時地利」，可能一年都搶不到，即要花時間精力，還要看運氣，畢竟時過境遷，二手房價也漲上來了，好的二手房不便宜。新建房容易買，有保值功能，位置好的新開發小區一期賣完後，往往二期三期眼見得漲，相差好幾萬，將來出手也會「水漲船高」。我發現，國內來的買房客，尤其喜愛買新房。錢少一點的買新Townhouse $30萬，錢多一點的買$40萬的Single Family House，絕對不比二手房差。

總之點到為止，「蘿蔔青菜各有所愛」，適合你的就是「好菜」。

（圖2：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech北邊附近的仿凱旋門）

（圖3：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech校區鳥瞰）

（圖4：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech橄欖球場鳥瞰）

（圖5：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech橄欖球拉拉隊）

（圖6：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech奧林匹克游泳館）

（圖7：亞特蘭大喬治亞理工學院GA Tech奧林匹克游泳館）

（圖8：艾默里大學醫學院Emory University校區鳥瞰）

（圖9：艾默里大學醫學院Emory University School of Medicine 全景）

（圖10：艾默里大學醫學院Emory University School of Medicine 近影）

（圖11：艾默里大學Emory University 入校新生）

（圖12：艾默里大學城醫院Emory University Hospital midtown）

（圖13：亞特蘭大Downtown 夜景）

（圖14：亞特蘭大國王和皇后大樓King and Queen Towers Atlanta夜景）