工作簽證與賣房
這或許是一篇技術性很強的知識小文,對於一個不熟悉的領域,在這麼短的時間內,別說找出解決問題的方法,光是把這些法律條款搞清楚,就要花不少時間。如果你不是這種Case,可以稍微泛泛地了解一下,將來有一天你或你的朋友遇到這樣的情況,你也許依稀記得在WillyRong的博客上看到過,到博客上去查找。
我們還是以講故事的方式來敘述事情的來龍去脈。
我上市的一棟房產,在即將Closing (過戶)的前三天,接到Closing Attorney (過戶律師)的查詢,問賣房人的身份問題,即是Green card holder (綠卡持有者)還是U.S. Citizen (美國公民)?
出乎我們意外的是,我的賣房人由於換工作,雖然在美多年,仍然是H1B visa (工作簽證),這下麻煩就來了,過戶律師說,根據美國FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act外國投資房地產稅法案),當賣方是外籍人士時,要求(Withhold)扣留總銷售價格的10%作為交稅的稅金。
哇,這也太扯了!一個近$35萬的房產,意味著近$3.5萬塊美元因要用來交稅而扣押,而且還很可能要不回來了,認栽不認栽? 攤上你,這也是個「十萬火急」的事,如何解決?
人們常說「智慧」,「智慧」是什麼?用一句既簡單又好記的話來形容,「智慧」就是解決問題的能力。
天大的事情來了不慌張,你能找到解決的方向,按照正確的思路,一步一步地把問題解決了,你有這個能力,你就是個有 「 智慧」的人。
說實話,我是做房地產的,以前沒有遇到過這類問題,也不知如何解決,感謝上帝,我的客戶還真找到了這樣一位「智多星」- 人稱「才女」,她告訴我的客戶,先不要急,讓她看看和上網查一下。
在查找了大量信息後,果然找到了破題的方向。基本思路是這樣的,按照這個法律,If the Seller is a US Citizen or a US Resident then FIRPTA does not apply. 這個意思換句話說,雖然你不是綠卡持有者,也不是美國公民,但只要你能證明你是美國的居民(US Resident),這個「外國投資房地產稅法案」 就不適用。關鍵是如何定義什麼是US Resident?如果你滿足了Substantial Presence Test,你就可視為US Resident,這個邏輯成立吧?
下面的步驟就是一步步地去證明,具體的做法是,我的客戶給過戶律師發郵件,「聰明」地向律師說是找了一個 「CPA」 (註冊會計師)諮詢過了,申訴自己是屬於美國的居民,並把IRS 的網頁鏈接發給律師,律師看後也同意按US Resident 去做,只是要求我的客戶按網頁所指的地址做一個test 並把測試結果返給律師做憑證。
Substantial Presence Test
(要求在美住滿183 days,你就會被認為是美國居民US Resident,pass 這個test.)
http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
下面就是我的客戶給律師的結果:As to the Substantial Presence Test:
- Current year days in United States x 1 = 129 days
- First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days
- Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days
- Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)
I’m affirmatively sure that I meet the substantial presence test.
我的客戶毫無疑問地通過了這項測試,其他的芝麻細節就不啰嗦了,在提全了各種文件手續後,房子順利地在05/01/2015 Closing (過戶)了,這真是一件讓人值得慶幸的事,各方大喜過望。
俗話說,「遇事學事」,沒遇到事恐怕也不想去研究,但有好的經驗我們總是喜歡借鑒。看官們別以為我現在寫的輕鬆,你若是當事人在遇到「無解」的情況下,邁不過這個坎,會急得你眼淚都掉下來的。這好比做一道數學難題,在你抓耳撓腮不知如何下手時,經人提示,解出了答案,就豁然開朗了,如今這個Case看起來就簡單多了。
再多說一句,人的「智慧」是小「智慧」,來自上天的「智慧」才是大「智慧」。
下面就是這些網頁的鏈接地址,方便有興趣的朋友們查找。
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
http://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA
FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests
http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding
According to the US Resident’s definition in IRS website: Foreign Persons
http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons
Substantial Presence Test
http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
哈哈,上了萬維博客的導讀版,排名雖說不靠前,但總算也給了 「一席之地」。(笑)
對於外籍人士(中國公民)出售他在美國的房子,如何避免(Withhold)扣留總銷售價格的10%作為交稅的稅金?
我們的過戶律師給予了答覆:
Yes, there is a 10% withholding tax, but there are many exceptions. If we are doing a closing for you where this is an issue, let me know and I can see if it will apply or not.
是有10%的預扣稅,但也有很多例外。當你要上市(listing)你的房產時,你要找我們的過戶律師諮詢辦理相關手續,具體這些手續是什麼?這是人家的 「看家本領」,不便公開發表,我只能點到為止,「你懂的」。