美國警察站在霸租者一邊 房主該如何應對？

紐約最近發生了數起引人注目的非法佔有者事件，一旦房屋被霸佔了30天，要趕走這些佔屋者就非常困難，房主必須採取法律手段才能將其驅逐，這個過程不僅需要支付高昂的律師費用，還會讓人筋疲力盡。

比較有代表性的案件就是47歲的房主Adele Andaloro與所謂的霸租者發生了口頭對峙，她試圖把霸租者趕出她家的房子，並帶著電視台跟隨記錄了發生的一切。身為房主的Adele Andaloro，竟被警察戴上了冰冷的手銬！

鳩占雀巢

據報道，Adele Andaloro在紐約法拉盛繼承了一套價值百萬美元的房產：一棟獨棟別墅（Single Family）。

近日，Adele Andaloro驚訝地發現，就當自己準備出售房屋時，房子的前門和鎖頭居然已經被更換。一怒一下，Andaloro帶領著電視台和鎖匠回到家中，準備更換門鎖，以驅逐霸租者，維護自己的合法權益。

Adele Andaloro表示，自己很清楚，如果他人佔有空閑房屋且住滿30天，這些人就可以享受一些特定的法定權利，甚至可能真正實現「鳩占雀巢」成為房子的主人。「我害怕有人調查的時候，已經超過30天得時效，而霸租者還在自己的家裡。」

同時，根據現行法律，房主更換門鎖，關閉水電，甚至從物業中搬走這些所謂的租戶的物品都是違法的。

在最近的一次遭遇中，Andaloro被拍到在一名霸租者打開前門後，進入了房子。「你不應該試圖偷走我的房子，滾出去」。Andaloro在被攝像機拍到的爭吵中對霸租者喊道。

霸租者隨即報警，警察趕到後，將Andaloro抓了起來，但Andaloro據理力爭地說，自己有產權證明，而且房屋開著門，自己沒有非法闖入。

是非曲直

霸租者則對著電視鏡頭說，房子是自己租來的，正在被Andaloro非法驅離。但面對警察的詢問，是否有證據證明已在此居住了30日，霸租者無言以對。隨後，警察將霸租者帶離了房屋，併當場釋放了Andaloro。離開前，警察警告Andaloro，不要更換門鎖。但Andaloro依然不顧勸阻，更換了門鎖。不到10分鐘後，霸租者和警察又重新返回，並肆無忌憚地破門而入。

警察這一次改變了口徑，對Andaloro表示，霸租者不能被驅除，兩人之間的糾紛必須通過法庭解決，而不是由警察處理。但因為私自更換了門鎖，並且沒有給居住者提供新的鑰匙，警察最後以非法驅逐罪逮捕了Andaloro。

另一方面，霸租者表示，自己是幾個月前搬進的此房屋，並是與某個房產經紀簽署了相關文件，房產經紀的身份不能透露。而且，自己在修繕房屋中投入了不少資金，如果這部分資金沒有得到賠付，自己不會搬出。解決方案必須通過法律途徑。目前，Andaloro收到了刑事法庭傳票，她也被迫向法院提出申請驅逐令，以解決這一爭端。一位不願透露姓名的鄰居稱，他們不知道這些人一開始是怎麼進入房子的，也不知道他們是怎麼知道房子是空的。

紐約市議會在1982年通過的《非法驅逐法》（Unlawful Eviction Law）所保護的「佔屋者權利」（Squatter』s Right）。根據法律，如果有人侵佔紐約市的空置房屋達30天，在沒有任何租賃合約的情況下，就能享有「租客」的權利與待遇。屋主遇到屋霸時，非但不能任意換鎖，還得交出大門鑰匙。屋主如果想趕走這些屋霸，只能尋求法律途徑，到房屋法庭打官司，但是佔屋者也能獲得「法律援助協會」（Legal Aid Society）的辯護律師幫助。

佔屋者的辯護律師費甚至都是從紐約納稅人的口袋裡出的。

若紐約房主面臨房屋非法佔用情況，該如何應對呢？

按照州法律規定，紐約的驅逐程序包括以下步驟：

首先，發出「退出通知」（Notice to Quit），要求非法佔有者在 10 天內離開。如果他們不遵守，房主需提起驅逐訴訟。

擅自佔有者收到傳票後，有 10 天的時間做出答覆。法庭程序結束後，如判定驅逐有效，再給予 14 天搬出通知，如仍不離開，則可由警方強制執行。

整個過程可能耗時長達五個月，且會帶來高昂的法律費用。

為了保護自己的房產，紐約市業主可採取以下措施：

1. 定期檢查空置房產，確保安全。
2. 讓房屋看起來有人居住，如通過照明和安全系統。
3. 安裝堅固的鎖和屏障，防止未經授權的進入。
4. 在房產周圍設置「禁止侵入」標誌。
5. 鼓勵鄰居報告可疑活動。
6. 考慮聘請物業管理公司來維護房產。
7. 如可能，讓房產處於使用狀態。

這些措施有助於預防擅自佔有者，並保護您的財產權益。

紐約州議員 Jake Blumencranz (D-15) 提出了議會法案 A6894，該法案將租賃權的期限從 30 天延長至 45 天，並將佔用權添加到第三級刑事侵入的定義中。參議員Patricia Fitzpatrick也在紐約參議院提出了該法案。

波及新澤西

這起在紐約發生的典型霸租事件，也引發了新澤西州房東們的廣泛擔心。

根據新澤西州現行的法律，擅自佔用房屋並不是犯罪行為。這是一個民事問題，需要業主提出要求，這可能需要幾個月甚至幾年的時間來解決。

新澤西參議員Doug Steinhardt提出了一項名為S-3613的新法案，旨在為房主和社區提供解決霸租問題的新途徑。

新法案建議，將把責任轉移到霸租者身上，讓他們為自己辯護，而不是讓房主起訴。

同時，霸租者經常破壞房屋，毀壞或出售屋主留在屋內的任何個人財產。為了解決這些問題，新的法案將創造三個新的與霸租有關的罪行：

一、侵入家宅。未經房主許可，強行進入無人居住或空置的住宅，意圖佔據住宅，則犯下入室搶劫罪。

二、非法佔用。一個人進入未經房主許可的房屋，且在無人居住或空置的住所居住，則犯有非法佔用罪。

三、非法重返。如果一個人擁有房屋，但被逐出房屋，然後未經房主允許又破門而入佔有房屋，則該人犯有非法再次進入房屋罪。

Steinhardt表示，需要想澄清的是，這部法律區只適用於那些從一開始就沒有權利進入住宅的人。每項新罪名都將構成四級犯罪，最高可判處18個月監禁，最高罰款1萬美元，或兩者兼施。

ref：

https://pix11.com/news/local-news/what-to-know-about-nyc-squatter-rights/

https://nj1015.com/property-owner-caught-in-squatting-standoff/