美國買房中介費會有大調整！房地產經紀人惡意哄抬房價成眾矢之的
去年，美國房地產經紀人這個行業被爆出為了高傭金而人為抬高房屋銷售費用。
全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）的聲譽因此跌入谷底，這個強大的貿易集團面臨的生存威脅即將變得更加嚴重。
發生了什麼？
去年 10 月份，密蘇里州堪薩斯城（Kansas City）聯邦法院裁定，全國房地產經紀人協會與幾家大型經紀公司合謀抬高銷售傭金，因此需向受影響的物業賣家賠償 18 億元的損失。
目前全美各地紛紛提起模仿訴訟。數十家房地產經紀公司現已成為被告。聯邦監管機構正在比多年來更嚴格地審查該行業。
經紀公司高管正在向 NAR 施壓，要求解決全國範圍內的法律索賠，他們擔心更多的大型判決可能會導致住宅公司和當地房地產協會破產。
經紀特許經營商 Re/Max Holdings 董事長戴夫·利尼格 (Dave Liniger) 表示：
「NAR 的高級管理人員一直表現出傲慢的態度。他們就像一堵堅固的牆，你說什麼他們都無動於衷，表現得非常不在乎。」
其實早在去年 10 月密蘇里州重大裁決之前，一些房地產高管就曾敦促 NAR 改變沿用了幾十年的傭金結構，但遭到了該組織的拒絕。
未來買房可能的變化
買方代理的報酬方式似乎將發生重大變化，而 NAR 幾十年來一直在努力保護這一制度。
一種可能性是，賣家將不再事先決定買家經紀人的報酬，從而給予買家更多的談判權力。更多的買家可能會選擇在不使用經紀人的情況下買房，這可以為他們節省傭金，但可能會讓不夠成熟的買家處於不利地位。
消費者權益倡導者希望對 NAR 規則的修改能降低傭金，使購房者更容易負擔得起。目前美國由買賣雙方代表分擔的典型傭金為購房款的 5% 至 6%，是世界上最高的傭金之一。
對整個行業來說，這種變化可能會帶來痛苦。如果使用經紀人的買家減少，許多經紀人就會被擠出這個行業，從而削弱 NAR 的規模和遊說能力。如果房地產傭金下降，則意味著房地產經紀公司的收入減少。
全國房地產經紀人協會NAR
NAR 目前擁有 150 萬會員，自詡為全美最大的行業組織。它的總資產超過 10 億美元。
在其 116 年的歷史中，NAR 曾多次抵禦有關行業慣例的訴訟和司法部的調查。它的法律手段和政治影響力使 NAR 能夠牢牢控制住宅房地產業務，左右著美國人買賣房屋的方式以及與這些交易相關的成本。
NAR 的會員是唯一可以自稱為房地產經紀人的房地產經紀人，他們每年必須繳納數百美元的會費，才能加入全美、州和地方的房地產經紀人協會。它是一個龐大的機構，依靠許多小會員的付款為生。
（全國房地產經紀人協會芝加哥總部）
住宅房地產戰略諮詢公司 1000watt 的首席執行官布賴恩-博埃羅（Brian Boero）說：
“NAR 就像一條靠磷蝦維生的鯨魚，這給了它某種體制上的持久性。”它變得龐大，變得鬆弛，變得傲慢，變得自滿”。
NAR 前身成立於 1908 年。早期，該協會幫助該行業實現專業化，因為當時的經紀人不敢公開列出房產，以免其他經紀人以更低的價格搶走他們的客戶。
在全國性組織的支持下，地方協會開始分發強制性收費表。壓低收費標準被認為是不道德的。1950 年，最高法院認定這種做法是非法的，於是收費標準成為推薦標準。
根據 NAR 目前的傭金結構（可追溯到 20 世紀 90 年代），大多數出售房產的賣家都會向買家代表支付傭金。根據最新數據，支付給買方代表的傭金從 2013 年到 2020 年上漲了 32%。
為什麼必須加入NAR？
實際上現在很多房地產經紀人已經開始放棄 NAR 會員資格，在內部預算文件中，該協會預計今年的會員人數將下降 8%，其原因是房地產市場發展緩慢。
不幸的是，一些地區的房地產經紀人如果離開 NAR，就會失去訪問房地產列表資料庫的許可權。
因此儘管房地產經紀公司 Redfin 於去年 10 月份宣布退出 NAR 董事會，並要求旗下經紀人儘可能離開該協會。但到目前為止，只有幾個地區的經紀人可以離開，有些地區的經紀人不敢輕舉妄動。
1000watt 和 BAM（一家房地產媒體公司）在對 70% 以上的房地產經紀人進行了調查，他們表示，如果他們還能查看房源資料庫並參觀待售房屋，他們會立刻離開 NAR。
西雅圖一家經紀公司 Coldwell Banker Danforth 對旗下 300 多名經紀人進行了調查，在回復的經紀人中，約有三分之二的人表示，他們在全國和地方房地產經紀人協會的會員資格幾乎沒有任何價值。
也就是說，未來一段時間，NAR都會處於風雨飄搖的階段，而未來受益的，很大程度上是需要買賣房屋的美國人們～
「海客范」的讀者們，你們覺得房地產經紀人有用處嗎？你們願意給多少傭金？
