美國買房流程詳解（三）
身為中國人，無論身在美國還是中國，買房子這個檻總是要繞不過去的。
很多美國人租房子住一輩子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空蕩蕩的瀟瀟洒灑浪跡天涯。
但是中國人骨子裡則更喜歡房子帶來的那一份安穩，舒心，以及家的感覺。
繼上次說的 美國買房流程詳解（一）和美國買房流程詳解（二）後，我們繼續聊聊這個話題。
美國買房流程詳解
理清思路，明確自己的真正需求後，就能有針對性更高效的篩選房子了。當然如果有看上很中意的房子，應該立即讓房產經紀人去約，儘快去看。
選中目標，出價並協商 (Make an Offer)
選擇決定了中意房子後，接下來就是進行出價，並賣家開始協商議價階段。經紀人會和買家討論， 並幫助買家填寫購房合約Purchase Agreement ， 通俗點說就是下個offer給賣家。
裡面包含：買家出價金、訂金、是否需要貸款、貸多少、雙方同意支付的手續費、過戶日期、房屋檢查保護期、其他附加條件等細節。
買家需簽名並附上預先貸款批准信(或現金買家資金證明)與訂金支票。
買家決定出價金與支付訂金 (建議與經紀人共同討論估價)。
賣家可針對買家的出價合約選擇接受(Accept)、拒絕(Reject)或書面還價(Counter Offer)；買家也可針對賣家的回價書選擇接受、拒絕或再還價，直至雙方共同可接受的條件為止；同時出現多位買家時也會出現上述情況。
此份出價合約具有法律效力，除非條件不滿足(如房屋驗收不合格、貸款失敗等)，否則不能撤回。買家只要簽了字，就代表要按照上面的出價付款。
討價還價的過程是由買賣家雙方的經紀人去進行，並以書面形式完成議價動作。
需要注意的幾點
出價要合理，建議與經紀人一同討論並分析周邊房價再去做決定。某些情況下，買家甚至會需要提出比起價更高的價格。好房子人人喜歡，賣家同時收到好幾個offer也不是什麼稀奇事，為了搶到中意的熱門好房子，有時候買家就是一來拼手速，二來拼價格了。
賣家仍是較偏好現金買家，除了少了貸款估價等步驟交易流程更快速，更無須擔心因貸款失敗而交易被迫取消的風險。基本上現金買家拿到房子的機率較大，因沒有貸款的不確定性，過戶天數也較短，比貸款買家更具優勢。有時候，兩個offer同時進來，賣家寧願選擇出價低的現金買家，而非出價高的那個貸款買家，這個也是無可厚非的。
常見的三種附加條款（Contingency）：Due diligence、Appraisal, Financing，這三項非買家主觀意願的情況下，可於約定期間內無條件中止交易並拿回Escrow中的全額訂金。是保護買家的方式。
調查反悔期 Due Diligence Contingency買家需在這段時間內對房子進行各種檢查，通常包括房屋檢查Home Inspection，拿到驗房報告後，買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉，看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了，買家都可因任何因素中止合約、拿回全數訂金。
鑒價附加條款 Appraisal Contingency在這段時間內，貸款銀行會針對房屋做鑒價，確保價格合乎市值，最終貸款金額也是會以此鑒價金額為準。若鑒價金額低於成交價很多，買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協調降價。
貸款保護期 Financing Contingency
簽訂合約後，買家需在規定的時間內成功貸款出來，這一環節不僅最重要、變數也最大，建議買家提前準備好相關材料。
簽署正式合同並支付訂金
當出價被接受並簽訂購屋合同後，買家須將說好的訂金存入第三方公證託管公司(Escrow)，並開始後續的流程(貸款、過戶、檢查報告等等)，直至一切手續皆合法完成後，Escrow才會將房子產權交給買家、將錢款交給賣家。
Escrow 是第三方公證託管公司，為不受買方或賣方影響的中立公司。
其基本涵義是債務人/出讓人/承諾人將書面文件、契據、錢款、證券等交給獨立第三方(Escrow)保管。
當約定條件成就時或法律事件發生時，由該第三方(Escrow)將其保管的書面文件、契據、錢款、證券等交給債權人/受讓人/受諾人。
或約定條件未成就時，則會將保管之物返回給債務人/出讓人/承諾人。
Escrow的存在可確保買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。
買家需遵守雙方協議的付款日期；買方則須確保房屋完整性與交屋日期，並通過買家安排的房屋檢查。
Escrow可確保房地產中的兩個重要環節：產權是否乾淨 & 交易資金是否安全，因此買家無須擔心付錢卻拿不到房子，賣家也無須擔心房子過戶後卻拿不到錢的風險。
調查反悔期（Due diligence)基本上就是房屋檢查 (Home Inspection)。
房產經紀人沒有資格對房屋本身結構和材料進行鑒定，這些都不是她的工作內容。
在美國任何買賣雙方在過戶房屋時必須通過第三方的檢查，英文裡面叫Inspection，一般由具備相應資質的公司和檢查員提供這種服務。
在等待貸款申請批准的同時，買方可以開始房屋檢查。
你肯定不會希望買完房子，入住後發現裡面一大堆東西需要維修，尤其是像屋頂，空調，熱水器這類非常耗錢的維修，再加上美國的房子都是木頭做的，感染白蟻如果不及時處理，後果十分嚴重，這些都使得常規房屋檢查(Home Inspectionn)和白蟻檢查(Termite Inspection)成為了二手房交易過程中買家必做的事情，其他還有Mold Inspection，Radon Inspection等，是否做就視情況而言了。
大部的Home Inspector都是應付了事，真正好的Home Inspector並不多見。
而口碑好的Inspector的工作往往非常多，更加需要提前預約。
此處強烈建議各位已然決心買房的小主們，選個靠譜的inspector，早早預約好房屋檢查的時間，大不了之後再改時間或者取消預約，也比臨到頭約不到只得尋找其他不靠譜的Inspector要好。
房屋檢查完成後，Inspector會出具一份詳細的圖文並用的檢查報告，拿到這份報告後，你可以和房主協商維修的事宜，譬如要求他在交房前找人解決掉其中比較大的問題，或者讓房主直接返給你一些費用(Credit)，之後你自己找人維修。
Inspector查的越仔細，越有利於你與房主的討價還價，這就是為什麼要盡量找認真負責經驗豐富的Home Inspector。
Due Diligence Contingency就是在這個環節起作用的，如果房屋檢查的結果太過糟糕，或者無法就維修補償與房主達成一致，你有權退出購房交易，取回全部定金。
房屋檢查費用由買家支付，費用視房屋大小作計價，建議這筆不要太省，以免讓自己權益受損。
敬請關注下一期的同一話題！
總結一下
相信這一篇長文看下來，大家應該對買房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而談，當然以後如果有具體的問題，大家感興趣的話，我們會做進一步討論。
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫小編(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
關注我們獲得更多諮詢
更多精彩，敬請期待
