美國房價會跌超過30%嗎?
新冠疫情期間,在新的郊區移民浪潮和歷史低利率的推動下,美國房價經歷了一段不合理的高漲。
現在專家們開始呼籲:可能會發生類似於2008年次貸危機期間的重大住房崩盤。
那麼這次的房價會像2008年那次一樣跌的那麼厲害嗎?
但專家還說了:美國房地產市場的低迷將會到來,但不會像2008年那樣。
根據行業基標準CoreLogic Case-Shiller指數,全美房價在2020年上漲了10.4%,在2021年創下了創紀錄的18.8%。
無論如何,這都是一個極快的上升,有理由相信這種增長即將停止。
目前美國的抵押貸款利率比去年同期翻了一番,達到6%以上,同時通貨膨脹正在打擊消費者的錢包,美國經濟面臨著衰退。
在次貸危機期間,房價從高峰到低谷平均下跌了33%。這次房價會下降那麼大嗎?
專家說了:不要打這個賭。
美國房地產市場的低迷將會到來,但不會像2008年那樣。
上一次金融危機是由房地產市場引起的,房地產價格肯定會下跌。這是由於抵押貸款承保普遍不足的產物。
許多次級貸款借款人購買了可調利率的抵押貸款,然後他們無法支付。這導致了大規模的取消抵押品贖回權。隨著失去贖回權的房屋湧入市場,房價下跌,這就導致房屋抵押貸款超過其市場價值。
但這一次,大不相同。
現在,抵押貸款質量普遍較高。借款人的平均FICO得分目前約為750,而2009年為600。這意味著今天的借款人更有信譽,平均而言,應該能夠以比上次經濟衰退更高的利率償還貸款。
如今,房主也擁有創紀錄的房屋凈值。根據房地產行業數據提供商Black Knight的數據,美國借款人已經集體獲得了11萬億美元的房屋凈值,即他們的住宅保留了20%的最低凈值。
直觀地說,創紀錄的房屋凈值也意味著借款人住宅的平均杠桿率較低。如今,房主平均只欠抵押貸款價值的43%。
換句話說,貸款與價值比率處於43%的歷史低點。
如今,消費者拖欠抵押貸款的可能性較小。以甩賣價格計算,強製取消抵押品贖回權可能很少,這在2008年次貸危機期間很普遍,當時因此導致房價螺旋式下降。
除了借款人實力外,供需動態也在支撐價格。
許多市場持續的住房短缺正在限制供應。聯邦抵押貸款機構房地美(Freddie Mac)估計,美國缺少約300萬套住房。
這是2008年次貸危機後十年房屋建設不足的結果。Black Knight數據顯示,在美國50個被追蹤的城市中,只有六個城市的房源比疫情前更多。
為什麼這很重要?因為這表明,在大多數市場,對房屋的需求繼續超過供應。而這種失衡使房價居高不下。
非正式的證據也支持這一數據。
新澤西州北部幾位經驗豐富的房地產經紀人在交談時表示,雖然遠高於要價的出價數量已經減少,但房屋仍然銷售迅速,並且經常高於要價。
今天,許多潛在的購房者都是剛剛開始家庭的千禧一代,即使抵押貸款利率非常高,每月還款也相當昂貴,而且價格缺乏彈性。
話雖這樣說,但目前美國房地產確實出現了一部分的價格下跌,特別是在價格上漲和新房建設也飆升的地區(例如德克薩斯州奧斯汀)。
美國著名的住宅建築公司Lennar聯合首席執行官Richard Beckwitt在六月份的房屋建築商季度財報電話會議上對美國住房市場的「熱門與否」進行了總結。
在Lennar看來,目前最大的市場位於佛羅里達州、新澤西州、馬里蘭州、夏洛特(Charlotte)、印第安納波利斯(Indianapolis)、芝加哥、達拉斯、休斯頓、聖安東尼奧(San Antonio)、鳳凰城、聖地亞哥、奧蘭治縣(Orange County,橙郡)和內陸帝國(Inland Empire,加利福尼亞州)。這些地區仍然受益於供應緊張和積極的移民趨勢。
房價溫和下跌的市場包括查爾斯頓(Charleston)、默特爾比奇(Myrtle Beach)、納什維爾(Nashville)、亞特蘭大、科羅拉多州、里諾(Reno)、鹽湖城、費城、弗吉尼亞州和加州灣區。
銷售價格大幅下降的市場包括洛杉磯、羅利(Raleigh)、奧斯汀(Austin)、薩克拉門托(Sacramento)、西雅圖、明尼蘇達州和加利福尼亞的中央山谷(Central Valley)。
房地產是一種超本地資產類別,由當地經濟、移民模式和最近的新建築活動驅動。
房主需要跟上當地市場,但呼籲房價下跌40%的權威人士將被證明是錯誤的。
小編看完感嘆下,難道抄底的機會沒了?