美國房子少得不夠賣 這對海外買家意味著什麼？

2017年，美國房地產被一件事情給困擾著：持續走低的庫存量。從2008年次貸危機爆發後，美國一直努力從低迷經濟中走出來。2012年，房價終於開始觸底反彈。但刺激房價猛漲的，並不只是強勁的購房需求。

據華爾街見聞報道，美國1月成屋銷售不及預期，意外連續第二個月下滑。房屋庫存不足導致房價上漲，令首次購房者望而卻步。

全美地產經紀商協會（NAR）1月數據顯示，美國1月成屋銷售總數年化538萬，預期562萬，前值由557萬修正為556萬。

(圖片來源：路透)

美國1月成屋銷售總數年化環比下降3.2%，預期增長0.9%，前值由下降3.6%修正為下降2.8%。

較去年同期，美國1月成屋銷售總數同比下降4.8%, 創2014年8月以來最大同比跌幅。

全美地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，1月成屋銷售的下滑凸顯了2018年年初以來美國房屋庫存的短缺。雖然市場需求仍然強勁，但房屋庫存的不足推升了房價，從而拖累了1月成屋銷售。

美國1月房價中數為24.05萬，較去年同期同比上漲5.8%，為連續第71個月出現房價的同比增長。

1月美國房屋庫存總數環比增加4.1%至152萬戶，但較去年同期同比下降9.5%，為連續第32個月同比下降。按照目前的速度，現有庫存將在3.4個月內售磬，而去年同期該速度為3.6個月。一般來說，維持健康的供需平衡需要六個月的房屋庫存。

Yun認為，房價的持續增長顯示市場需求的強勁和供應的疲軟。」過去十年，單戶家庭住房的不足在目前的庫存危機中起著主導作用。」

但Yun認為未來房屋供應會出現好轉，「1月新房開工率大幅攀升，房屋建築商信心指數高漲。這兩個因素有望為建築行業提高產量奠定基礎。」

據界面新聞報道，一線經紀人們已經感受到實際影響。

「我們並沒有足夠的房子去銷售，有時候一套剛掛牌的房子，不到1周就賣出。」Alain Pinel負責國際業務發展的負責人Michi Olson對界面新聞說。他們的業務主要集中在舊金山和矽谷一帶，近一年裡，這裡的市場狀況可以用瘋狂來形容。

一處房產平均3個潛在買家？「我們這一地區絕對不止。」Michi驚呼起來。據這位經驗老道的經紀人透露，最誇張的時候，曾有一處房產有40位競價者。「我們不得不和一線銷售人員說，不要再推銷這處房產了，我們真的沒辦法處理。」

對開發商和經紀人而言，低庫存似乎一點兒都不影響他們的生意，得益於高漲的價格，他們還能拿到更高的銷售傭金。但這似乎忽略了另一點，跟不上持續上漲的房價，買家的購買力最終疲軟，最終導致市場需求的萎縮。

庫存量不足背後的邏輯

是什麼造成了今天美國房地產市場的嚴重短缺？開發商們的確不夠努力。根據美國商務部在去年12月16日公布數據,美國新屋開工數據和營建許可數據仍不及預期。

但即便開發商們再勤奮，新房佔市場供應份額有限。而已有房屋數量減少才是重要原因。其中，有幾個關鍵因素影響著二手房供應。

一些具備中等購買力的「一套房」家庭被擠出市場。因為中等價位的房產和更高一級的房產之間的價格差異逐漸拉大，當這群人想要換大房子時，發現自己根本買不起。於是，更多人寧願待在現有房子里，使得流進市場的房產數量降低。

首次購房者因此遲遲進不了場。因為已經擁有「一套房」的買家不願換房，中等房價的房產量下降。價格受供應量影響而上漲，第一次購房者的置業夢也因此被耽擱。這在美國南部和西部非常普遍。房產網站Trulia曾在2016年發布過一個分析報告，他們發現在2012-2016年間，全美起步房庫存已下降了80%。聖迭戈和在聖安東尼奧最為誇張，起步房庫存量縮減近86%。

去年是次貸危機過去10年，在美國大談經濟復甦的局面時，還有一點也被忽略。對已置業的大部分美國人來說，經歷一輪市場暴跌之後，損失還沒有完全恢復過來。他們在觀望著市場行情，等待手裡的房產升值。而直到去年第一季度，美國平均房價才漲到接近次貸危機之前水平。

天平另一端：被動的買家

在牽引房價變動另一端的是旺盛的需求。過去一年，市場體現出幾種典型的「癥狀」。

在美國熱門區域，競價購買已習以為常。「即便是通過我們篩選的買家，他們也需要競價，誰出價更高，才能最終成為業主。」在Michi所在的舊金山，掛牌價在20-50萬區間的房產，一般賣價都要高出許多。

「我們曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House，最終賣出價要比掛牌價貴出近80萬，僅僅是因為它離蘋果的新園區只有1英里的距離。位置！位置太重要了。」

海外買家成為最受賣方喜愛的競爭者。開發商們清楚的知道，本地購買力不足以支撐市場，富裕的海外投資者才是希望。

據Michi介紹，以前在矽谷和舊金山地區的房產，主要的海外買家來自加拿大、中國、英國、印度和墨西哥。「但現在，中國買家非常有競爭力，他們還時常拎著現金出現。」

據《金融郵報》報導，依據全美房地產經紀人協會(NAR)的報告，從2016年4月到2017年3月，外國買家在美國購買了284,455套民宅，佔總交易額的10%、總交易量的5%。

除中國和加拿大之外，熱衷美國房市的其他外國買家還有英國人、墨西哥人和印度人。

中國和加拿大的外國買家，更傾向於購買昂貴的住宅。例如加拿大買家購買的美國住宅的平均價格是536,852元，比美國整個市場的平均房價高出93%。

外國買家也更喜歡以現金購置物業，比例高達近44%，相比之下，整個市場的現金交易只有25%。

另外，中國買家在美國購買的物業從2010年的27,000套，激增至2017年的40,500套。

美國房產網站Zillow曾發布過相關數據，中國買家關注的房價中位數也高於平均水準。「中國人平均成交約90萬美元，而墨西哥和印度買家對40萬美元的房子更感興趣。我們這區對它們而言，太貴了。」

熱門標的高攀不起，一部分投資者轉向房價低廉的市場。

「以前很大一部分人會在擁有學校的大城市購置物業，比如洛杉磯、邁阿密、舊金山等，但現在去中西部的人也多起來。盡量學校數量和規模不大，但這些地區房產庫存量充足、社區環境好，價格相對能承受。我們看到，買家對目的地的選擇更加多元化了。」Berkshire Hathaway HomeServices（後簡稱BHHS）國際事業部的高級副總裁Peter Turtzo對界面新聞說。

猶他州的經紀人Erin Olson也證實這一點。這裡離西海岸並不遠，科技巨頭們Adobe、eBay，和亞馬遜正在評估這裡是否適合建造新園區。「在鹽城湖，房價還是可以負擔的，從20萬到100萬不等。相比加州，真的要便宜許多。以前最大的海外買家來自南美，但現在中國投資者更多。」Olson認為，類似被遠低估的市場在美國還有不少。

需求擴散未必會持續，理性的投資人仍然會在意租金回報率等「硬指標」，這是房價便宜但租房市場慘淡的地區無法提供的。無房可買的另一重尷尬是，當價格高出承受能力太多，買家們不再疲於追逐價格，需求將銳減。

這種影響已經顯現。據Redfin的數據，去年年底買家的看房請求雖然較上一年同期增加16.7%，但出價次數卻同比減少5.6%。

賣家們的「勤奮」

賣方們並沒有因為「無房可賣」而因此懈怠，相反，意識到庫存低可能造成的消極影響，開發商和經紀人們在想方設法尋求解決方案。積極開拓海外市場成為一種策略。

巴菲特旗下BHHS早早將目標轉向海外投資者。為了解海外買家，他們給經紀人提供一項專業內部培訓「the Certified International Property Specialist」，教授有關拉美、亞洲、歐洲、中東等國家的特色文化，以及在這些國家本地人的買房習慣性流程是怎樣的。「你需要適應客戶，而不是應該讓他們來適應你。」Turtzo解釋說。

海外市場的渠道推廣則是另一個重點。而對它們來說，找到目標客戶的過程未必容易。特別是在中國市場，「信任」感往往成為促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是關鍵。

無論是BHHS，還是Alain Pinel都意識到：線上和線下平台同等重要。Michi稱，她已經連續9次參加在中國舉辦的高端奢侈房產展會LPS，而BHHS在去年也加入參展方隊伍。該展會從2010年開始，已經在中國舉辦17屆，每年從全世界飛來的開發商和經紀人都會賣力兜售自己的項目。

線上平台則幫助海外開發商和經紀公司更快建立品牌。去年5月，BHHS與房源搜索平台Juwai.com建立合作。「我們不可能把4萬個房源信息面對面帶給中國買家，但互聯網可以。」Juwai的CEO羅雪欣認為，這是海外房地產企業的聰明之處。「他們一方面期望能促進銷售，但也期望通過展會這種線下方式，增加人與人的接觸。將線上流量更好地變現。」

Turtzo認為，他們也期望讓中國買家意識到自己需要經紀人的幫助，特別是在市場競爭激烈的現狀下。「如果買家非常認真的想要購房，他/她必須很快做出決策。今天市場上有10處物業，但可能明天就只剩1處，並且還有三位買家一同競爭。沒有人幫助，機會很快就溜走。」