0首付低利率！這些美國人用「奇技淫巧」但不違法的方式買房！

預算有限的房地產投資者正在使用一種創造性的策略，以零首付購買房屋，並在高利率環境下鎖定低利率。

2021 年，小李幾乎耗盡了所有積蓄購買了她的第一處房產。三年後，她擁有了 4 處房產，她是怎麼做到的？

小李說：

「2021 年我第一次買房，啥都不懂，當時付了 20% 的首付以及成交費用（Closing costs），總共是 47,000 美元，幾乎是我當時所有的積蓄。」

小李今年 38 歲的，她沒有固定工作，目前做的事是房地產投資——具體來說：購買價值被低估的房產，進行翻新並出租。

她設定了 45 歲時攢 500 萬美元投資組合的目標，但僅憑一處房產無法讓她實現這一目標。

於是她開始研究創造性（奇技淫巧）的融資策略，使她能夠在無需支付數萬美元首付和成交費用的情況下進行房地產投資擴張。

她最終找到了一種被稱為「subject-to」購買的策略，這個策略使她能夠繞過首付並為她的第二處房產繼承相對較低的利率。

根據小李抵押貸款和結算報表，她短短三年內在巴爾的摩完成了四筆交易，目前擁有三處出租房產。

什麼是「subject-to」？

小李表示，「subject-to」並不那麼常見，主要是因為很多人對運作方式缺乏了解，即使在房地產專業人士中也是如此。

小李說：

「如果你問 99.9% 的房地產經紀人，他們會說，『這是違法的』。但這根本不違法。只是這些房地產經紀人還沒有學會或者不甚清楚。其實房地產學校也會提到這種方法。」

在房地產中，「subject-to」意味著購買的房屋受到現有抵押貸款的約束。

在正常情況下，如果房主出售未還清抵押貸款的房產，會發生什麼情況？

大多數情況下，出售所得的收益用於償還剩餘的抵押貸款，其餘的則由賣方收入囊中。或者，買家可能會接管剩餘的抵押貸款，這一過程稱為「抵押貸款承擔」。

「subject-to」是兩個選項之間的中間立場。

根據一項條款，買家同意向賣家的抵押貸款公司付款，直至抵押貸款全部還清。抵押貸款仍保留在原房主名下，但實際上最後由買家還清。

有時，買家可能需要在短時間內還清剩餘的抵押貸款餘額，但買家也可能需要在較長時間內定期付款。

需要注意的關鍵事項：

• 買家和賣家之間通常沒有「正式」協議；
• 買家（在某些情況下）沒有支付抵押貸款的法律義務；
• 如果買家未能付款，房屋可能會喪失抵押品贖回權（foreclosure）。

乍一看，賣家似乎承擔了更多風險，因為買家沒有支付抵押貸款的法律義務。但因為擁有房產所有權，所以如果買家停止付款，房子就會喪失抵押品贖回權，買家就會失去這個房子。

「subject-to」對買家有什麼好處？

對於買家來說，好處之一是他們可以繼承低利率。尤其是在高利率環境下，這會對每月還款額產生重大影響。

在小李的案例中，當利率徘徊在 8% 左右時，她繼承了賣方 4.5% 的利率。

此外，賣家可能已經支付了大量利息（具體取決於他們擁有該房產的時間。）

假定賣家已經支付了 10 年的抵押貸款，就意味著已經削減了很多利息；現在，買家只需要支付更多的本金，而不是開始新的貸款並為第一筆貸款支付更多的利息。

這種融資類型的另一個優點是買家不必具備獲得貸款的資格，並且可以以較低的首付獲得貸款。在某些情況下，比如小李的情況——根本不需要首付。再次強調，一切都可以在買家和賣家之間協商。

「subject-to」對賣家有什麼好處？

房地產經紀人兼投資者 Zeona McIntyre 說，這其實對賣家也有好處。

她說：

「賣家成為貸方，這意味著他們可以根據自己的意願制定條款，意味著賣家可以向買家提供低於 20% 的首付——也許是 5% 到 10%——然後收取高於市場價格的價格。」

Zeona McIntyre一直在幫助越來越多買家和賣家達成「subject-to」交易，她認為這是一個雙贏策略。

她說：

「我賣掉了一些比市場價格高出 5 萬至 10 萬美元的房屋，因為他們能夠提供如此低的利率和低首付。一切都是一根槓桿。你可以把一個拉高，將其他拉低。關鍵是「找到有痛點的人」。」

什麼是找到有痛點的人？

例如，有人在房地產市場頂峰期買房，現在他們的房產價值已經下降，但此時必須搬家。假設他們在 2021 年以 30 萬美元的價格購買了一套房屋，現在價值 275,000 美元。如果你要把這個房子推向市場，就必須支付代理費、過戶費用以及所有這些費用。此外，還必須拿出大約 3 萬美元才能擺脫抵押貸款，這種情況下就很容易促成「subject-to」交易。

另外通常情況下當賣家遇到財務困難時，也會同意「subject-to」。

其中一個例子是，當賣家因無法負擔抵押貸款而面臨喪失抵押品贖回權時。由於「subject-to」交易通常可以快速啟動，因此賣家將比許多其他解決方案更快地減輕財務負擔，還有機會提高信用評分，因為買家實際上是在以賣家的名義支付抵押貸款。最後，賣家還可以通過不支付成交費用來省錢，因為有些人不通過房地產經紀人出售房屋。

也就是說「subject-to」這個操作，需要長期花大量時間了解當地房地產市場，且需要很強的溝通能力。

不知道華人中還有其他人嘗試過用「subject-to」做投資嗎？可以給大家分享一下您的經歷。