贊助商家（廣告位：+1678-685-8086）
新稅改太難懂？Zillow 派出政策分析專家為你答疑解惑！
由
海外新聞小編
·
發布日期
· 已更新
伴隨新稅法的出台，很多實行多年的聯邦住房稅收優惠政策都發生了變化，比如原先的稅法允許在特定的某一年內減免所有地方房產稅，以及原先房主報稅時可享受的 100 萬美元按揭利息抵扣上限。儘管我們尚未完全了解和認識到此次稅法改革將帶來的全部影響及地域差別，我們依然可以就稅改對住房市場、房主和住房所有權產生的影響及相關問題做解答和分析，希望可以為對此有困惑的朋友們提供一些參考和幫助。
在本文中，我們將會對之前搜集的一些稅法改革相關的問題給出回答。請注意，由於美國各地法律和個人情況均有不同，人們受新法案影響的程度也有所不同。隨著更多問題的出現，我們也會不斷更新這個問答列表，儘可能提供客觀且有數據支持的解答。
問題列表
1 總體而言，此次稅改後激勵購房的措施增加了還是減少了？
2 標準抵扣加倍將對按揭利息抵扣政策產生何種影響？
3 資本利得稅豁免政策的存續對房產業主意味著什麼？
4 新增針對州和地方的收入和房產稅費（SALT）的 1 萬美元抵扣限制對房產業主有哪些影響？
5 新的按揭利息抵扣上限對目前的房產業主有哪些影響？
6 取消房屋凈值貸款抵扣利息是否會影響住房自有率？
8 為什麼這項新法案使昂貴的高稅收地區的房產業主/納稅人感受到更多壓力？
9 其他更以企業為重點的稅收政策，如低收入住房稅抵免政策 (LIHTC) 情況如何？法規修訂會影響這些政策嗎？
一、總體而言，此次稅改後激勵購房的措施增加了還是減少了？
這項改革確實取消了一些聯邦政府對房主的優惠政策。如此一來，更多的家庭會放棄原先使用的列舉抵扣（itemized deduction），轉而選擇標準抵扣（standard deduction）確保獲得更多的稅收減免。使用標準抵扣意味著：一位潛在的房屋買家在房子、汽艇或者度假上多消費的 5000 美元在報稅時沒有差異 [1]。
[1] 對於房屋買家來說，原先的列舉扣除包含了針對抵押貸款所付的利息的抵扣優惠，因此在總支出一定的前提下，購房支出更多也能享受更多的報稅抵扣。
換句話說，稅改後納稅人失去了原先可以享受到的購房按揭利息抵扣優惠。因此，很多人會在一開始就減少房屋上的花費來減少支出。從這個角度來說，稅改在一定程度上會打擊人們的購房熱情。
但另一方面，人們最終決定是否買房會受到諸多因素的影響，而不僅僅是一張稅收賬單。稅改涉及的住房專項條款很少，因此並不會給未來的住房市場帶來很大變化。更確切地說，無論現在還是將來，住房市場的健康狀況都是取決於能夠用於租房或買房的可支配收入。如果人們繳納的稅更少，可支配收入更多，他們會更傾向於買房。反之，人們會傾向於租房。沿著這個思路，我們可以觀望目前稅改措施帶來的短期影響會如何被抵消。人們可能會根據明年的稅後收入來決定是否要買房，也可能會因為預期會繳納更多的稅而有所顧慮。
二、 標準抵扣加倍會對按揭利息抵扣產生什麼樣的影響？
標準抵扣加倍將會對選擇按揭利息抵扣的房主數量產生巨大的影響。基於稅改已經限制或縮減了一些列舉抵扣的項目，當標準抵扣額度提高後，很多納稅人會發現選擇列舉抵扣不再有利。我們介紹新的按揭利息抵扣限額時曾介紹過：現行稅法下，Zillow 計算出約 44% 的美國家庭選擇列舉抵扣（按揭利息抵扣是其中一項）更划算。而根據新稅法，全美只有 14.4% 的房屋選擇列舉抵扣更划算 。
最終，稅法中所有新條款的組合將決定納稅者繳稅增多還是減少，但是標準抵扣和州及地方稅（SALT-State and Local Tax deductions）抵扣的變化會影響一部分人的消費選擇。如果退稅額不再受支出類別影響，一些房屋買家可能會減少抵押貸款。
根據《Zillow 2017 消費者住房趨勢報告》，約 10% 的房屋賣家在售出的房屋中居住了 2 到 5 年。而之前的稅改提案將資本利得稅豁免要求的居住年限從「（以售房時間為基準）在過去 5 年中至少居住 2 年」提高到「過去 8 年至少居住 5 年」。如果實行該提案，居住時長沒有達到要求的潛在賣家可能因為要繳納較高的資本利得稅，而選擇繼續持有房產。
在目前待售房屋數量已經很低的前提下，潛在賣家的顧慮會進一步降低庫存數量。如果該政策保持現狀，賣家更容易達到豁免要求，可以更自由地出售房屋，沒有巨額稅收的壓力。
四、新增針對州和地方的收入稅和房產稅費的 1 萬美元抵扣限制（SALT）對房主有哪些影響？
新的州及地方稅抵扣限制會影響每年繳納州和地方稅超過 1 萬美元的家庭。[2] 一方面，這些納稅人如果繼續選擇列舉抵扣，他們的稅收減免將會減少。然而，相較於該法案的先前版本，最終版本規定這些抵扣（SALT deductions）仍可使用，即便受到一定限制，也可能會成為納稅人選擇列舉抵扣的決定性因素。對來自房價較低但稅收較高的地區的人來說（比如紐約上州、新澤西州南部和加州內陸），州及地方稅的抵扣是他們選擇列舉抵扣的主要原因。
[2] 州及地方稅抵扣（SALT deductions）也是包含在列舉抵扣中的一項。
五、新的按揭利息抵扣上限（75 萬美元）對目前的房主有哪些影響？
在 2017 年 12 月 15 日前完成交易的房主仍可享受 100 萬美元按揭利息抵扣限額。因此，這些房主的報稅抵扣額度不會受到直接影響。目前很多預測表明，調整抵扣額度會限制一部分買家的購買力，從而減緩高價熱門市場的房價增長。這項舉措有可能會降低長期持有房產的房主對最終售房收益的預期。[3]
六、取消房屋凈值貸款利息抵扣是否會影響住房持有率？
人們做出住房決策以及租房和買房之間的過渡決策時受諸多因素的影響。在這些因素中，房屋凈值貸款（home equity loans）利息抵扣並不是最重要的。[4] 雖然稅改中的這項變更確實減少了一些購房激勵措施，但僅僅這項條款不會對住房持有率（homeownership rates）有很大影響。相比之下，個人和經濟因素對於住房持有率的影響更大。通常，房屋凈值貸款利息抵扣主要在為房屋翻修提供資金和降低成本方面有重要作用。取消該抵扣可能導致房主忽視或推遲重要的維修和保養項目，特別是那些花費較高的項目。如此一來，對現有住房投資不足，可能使擁有很多老舊住宅的社區更難進行翻新。
[4] 房屋凈值貸款：借款人以自己住房的凈值（房產估值減去房貸債務餘額）作為抵押或擔保獲得的貸款。
儘管最終法案確認了二套房仍可享受按揭利息抵扣優惠，但由於其他原因，購買二套房的買家享受的優惠比首套房買家要少。擁有二套房的納稅人可能按揭貸款數額更高，因此對他們選擇列舉抵扣更划算，但同時也更容易達到調整後的按揭利息抵扣限額（75 萬美元）。再加上 1 萬美元的房產稅減免上限，有多處房產的房主在新稅法下最終繳稅更多。
八、為什麼新稅法下昂貴的高稅率地區的房主/納稅人面臨的壓力更大？
假設有兩位相對富裕的房主，他們的年收入位列美國所有人口收入的前三分之一，且名下房產的價值也屬於他們居住地區前三分之一的區間。其中一位住在昂貴的紐約地區，另一位住在生活成本相對較低的羅利（北卡羅來納州）。
住在紐約的家庭全部年收入為 15.53 萬美元，繳納 11,947 美元的州所得稅。其房價中值為 79.01 萬美元，每年繳納約 11,452 美元的房產稅。所以這個家庭每年繳納收入稅和房產稅共計約 23,399 萬美元。
住在羅利的家庭年收入略少一些，約為 13.24 萬美元；他們的房產價值略低，為 40.56 萬美元。但相較之下他們需要繳納的稅費也少得多：大約每年繳納 6,751 美元的州所得稅和 3,491 美元的房產稅，總計 10,242 萬美元。
在舊稅法下，這兩位房主可以抵扣全部的州所得稅和房產稅，但是新的立法規定他們可以抵扣的限額為1 萬美元。在羅利的房主幾乎不會受到影響，不能抵扣的部分僅為 242 美元。但是在紐約的房主則失去了超過 13,000 美元的退稅額度。因此在稅率較低且房價溫和的市場，目前的房主可能不會感覺到很大的差別。但在房價高昂且稅率較高的地區，納稅人會發現 2017 年和 2018 年報稅時可以享受的抵扣額度變化非常大。九、其他針對企業的稅收政策，比如低收入住房稅抵免政策（LIHTC）的情況如何？法規修訂會影響這些政策嗎？
新立法將低收入住房稅抵免政策（LIHTC）原樣保留，但將企業稅率從 35% 降至 21%，這可能會降低 LIHTC 抵免政策的吸引力。LIHTC 是一個很複雜的項目，但簡言之，它允許企業購買稅收抵免額以降低實際稅率（effective tax rates），開發商可以用其中的收益為經濟型房屋的建設進行融資。在新的企業稅率下，一些企業和投資者可能會發現，他們為降低實際稅率而購買的抵免額的價值低於過去。抵免額的吸引力下降可能會導致企業減少購買，從而可能減少新建經濟型房屋的數量。
本文轉自Zillow，公眾號 ID：Zillow_China
