美聯儲加息了 手把手教你算加息後在美買房這筆賬

去年低美聯儲宣布加息0.25%。新的聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%的區間，據悉，這是十年來，美聯儲首次加息，零利率時代終結。

小夥伴們，可不要認為加息只是單純一個數字的跳躍喔，實際上跟你的信用卡債務，到銀行儲蓄賬戶，到房貸利率都息息相關。

一、加息那些事兒 一分鐘讀懂

美聯儲這次加息被稱為「世紀決議」，究竟十年來首次加息，意味著什麼？

1. 這是美聯儲近10年來的首次加息。這將成為美聯儲自2006年6月以來的首次加息。彼時美國經濟過熱，失業率低至4.4%，並且房產泡沫行將破裂，美聯儲試圖通過加息使經濟冷卻下來。

2. 美國利率將告別近零區間。美聯儲自2008年12月起實施近零利率，意圖提振經濟並刺激崩潰的房地產市場。自那以後，利率就沒有變化。

3. 美聯儲想緩慢加息。聯儲很可能將近零利率提高至0.25%。這是一個很小的幅度。即便如此，明年美聯儲仍有望以一種緩慢、漸進的方式進行加息。

4. 儲蓄者將能獲少量回報。如果你將錢存入儲蓄賬戶，隨著利率開始逐步提高，未來數年儲蓄者將開始獲得利息回報。自2008年以來，儲蓄者就沒有獲得利息收益。

5. 較高的利率通常對股市不利。但並非總是如此。在2004-2006年美聯儲上調利率期間，標普500指數實際上還漲了15%。但較高的利率會增加公司的借貸成本，進而減緩經濟增長，而這並不是股票市場想要看到的。

6. 購房者的成本可能增加。購房抵押貸款不會在一夜之間暴漲，但預計將開始攀升。目前典型的30年期抵押貸款利率為3.9%。這是非常低的。2006年抵押貸款利率在6%以上。

7. 更高的利率會使美元更強勢。強勢美元對美國旅行者來說是一個好消息，但並不利於諸如蘋果(109.89, -0.60, -0.54%)、耐克(129.67, 1.06, 0.83%)等在在美國本土以外銷售產品的美國企業。強勢美元將使美國產品更貴，對外國消費者的吸引力將降低。

8.債券和債券基金的市值會下降。如果你打算調整或者賣出部分債券基金，做好虧損的打算。

9.像貸款或者類似的債務會讓你開支加大。因此，盡量減少債務的數量。但儘管如此利息目前還處於比較低的狀態，但是預計從明年開始會緩慢上爬。

10. 美聯儲微調比率低。目前美聯儲的目標調息範圍是0-0.25%，預計會上調至0.25-0.50%。這個比率從世界範圍來看還是非常微小的。所有因調息而產生的影響不會在一夜間就發生。在一年內利率可能會相對較高，但是和歷史平均記錄相比還是很低的。

二、美聯儲加息對在美生活的我們有什麼影響？

隨著利率上調，上百萬的美國人將會受到影響。如果你有信用卡或者儲蓄賬戶，投資了401（K）或做了些其他投資，又或是你準備買房買車，那麼你該注意了。

如果你打算買房或者買車，那麼你不必急於在明天就做出決定，但是現在確實是個極好的時間來關注並開始為此做準備。利息目前還處於比較低的狀態，但是預計從明年開始會緩慢上爬。雖然說美聯儲決定上調的目標利率是在非常短期的債務上，但是這仍然會影響信用卡、車貸，甚至是長期債務比如說房屋貸款的利率。

拿在美買房來說，

加息已定 房貸增重幾何？

說到這裡，「貸款族」會更關心，究竟美聯儲加息會讓還貸包袱增重幾何？以一所35萬的房子為例，如果首付一成，利率為4%，30年固定利率貸款的話，每月月供$1,503.86（不含稅費，房屋保險和貸款保險），此次加息0.25%，利率升到4.25%後，每月月供額為$1550，同比每月多交$46.14，30年多付$16,610.4。如果加息持續，加息0.5%後，利率升到4.5%，每月月供額為$1,596.06，同比每月多出$92.20，30年下來將多付$33,191.54。如果加息1%，利率升到5%，則月供增加$184.40，30年累計增$66,383.08。

算算自家房子加息後月供額戳：https://www.zillow.com/mortgage-calculator/

貌似從數字上看，加息成了貸款買房族的噩夢，到底它是不是那麼可怕呢？無可避免，通常加息確實給經濟帶來負面影響。從一開始股票市場下跌，繼而將整個經濟推向全面衰退。這意味著，如果你擁有自己的公司，現在不是擴張的時候，如果你打算創業，現在也不是一個好時機。當然，如果你做好一切準備，衰退也不見得是件徹頭徹尾的壞事情，實際上，它可能是經濟最好的階段，因為所有東西都便宜了，包括房子。

誠然，買房利率越低時出手，能減少每月還款額，但是根據福布斯的報道，Keller Williams的經紀Debbie Lansing分析，每加息1%，房價會下降9%。那麼問題來了，加息已定，現在是出手買房的好時機嗎？該繼續租房還是翻身做房主？

3、買房前

互動地圖看租金/房價比

在作最終決定前，你首選需要考慮清楚未來幾年要住在哪裡，想要什麼的生活方式，以及工作計劃。除此以外，你還需要考慮平均房價和平均租金等更多因素。房地產網站Trulia根據租金、房價比例，整理出一張地圖，紅色表示租房更實際，綠色表示買房更划算。想找自己所在地方戳這裡: http://trulia.movity.com/rentvsbuy/

買房租房計算器

作為互動地圖的補充神器，你還可以通過買房租房計算器，通過輸入目標房價，計劃居住時間，貸款細節，未來租金房價漲幅，稅款，手續費，維護費，額外租賃費等，算出啥是你的最佳選擇。

買房前必讀幾點

當你被告知你應該買房時，先不要出手。

當你買房是打算為未來做投資的時候，先不要出手，因為投資房子沒有你想像中那麼簡單。

不要因為你可能在未來的某一天會結婚了或者要孩子，你需要為這假想性的未來而買房。

不要以為買了房就會帶給你理想中的郊區生活，一個房子並不能改變你的根本。

不要為了跟某人保持關係而買房。

如果你認為財務上可以應付，並已經做好準備成為房主的挑戰，那麼你可以買房。

除了買房外，沒有其他更好的選擇時，該出手時就出手。

買房時

當你經過重重考慮以後，仍然認為買房時你的首選，看房前需要考慮四點：如果確定要買房，考慮好打算住幾年。你需要住多大的房子就買多大的房子。儘可能多跟賣家討價還價。必要時犧牲一下路程。

當你做好一切的思想準備了，接下來可以挑房子了。

首先，你要確定在首選的居住區域，買多少錢的房子。如何計算自己的可負擔能力呢？

1，你的房子價格不應該超過工資收入的2.5倍，並且準備好房款20%作為首付。

2，計算稅後的實得收入。

3，計算你信用卡消費，學生貸款，車貸等月供款。如果有高息貸款，你應該在買房前將其付清。

4，考慮你家庭如小孩，退休等其他因素。

5，計算好你的首付款。

6，實用貸款計算器，算出你能負擔多少錢的房子。

（附贈網址：http://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/）

7，給每月的收入和開支之間留點空間。

4、如何給房子湊首期

第一步 計算出要存多少錢

你能買多少價位的房子，很大一部分基於你能付多少首期。一般來說，首期為房價的20%，如果你的信用記錄好，有的貸款商會給你3%的利率。但記住，如果你的首期低於兩成，這意味著你將要付更高的利息，以及購買按揭保險。

通常決定可負擔的房子能力，看的不僅是首期，還有前端比率（你的貸款占年度總收入的比率），後端比率（你的負債金額占年度總收入的比例）、而默認的規律是，前端比率應該少於28%，這代表你每月用於房子上的開支不能超過月收入的28%。

第二步 制定開支計劃

說回首期那些事兒，決定了金額後，要有執行力，執行力，執行力！首先，你要看看你的預算，看看每月能存多少錢，如果想短期快速積累資金，做好金盆洗手少做購物黨的準備。

小編推薦一個APP，Mint。你只要設定一個目標金額，加上你每月存款的數額。MINT會計算出你需要多久才能達到這個目標。

第三步 決定把存款放在哪裡

你可以選擇吧存款放在傳統賬戶里，不會得到太多的利息，但也意味著你可以很輕易取錢，如果你打算在未來一到兩年內買房，這可能是你最好的選擇。

如果你買房的時間點定在三年或更少，可以考慮定期存款。雖然不能隨時取現，但是會回報了相對高的利息。

如果你打算在三到五年內買房，投資可能更划算，紐約時報推薦短期高效的空載債券。它們相對風險比較少。如果你計劃在五年後買房，投資一些廣基指數或共同基金會比較好。

當然，你也可以把錢存進你的退休賬戶，第一次置業者可以從中提取$10,000，用於置業開支，包括首期。

第四步 增加你的信用分數

好的信用分數會給你更低的利率，比如4%的利率，你每月要支付$950，但5%的利率，每月支付款多至$1,075，每月多支出$100，日積月累是個巨大的數字。

如果你手頭上有大的借貸，最好先付清，之後你的信用分數會上升，變相給你提供更好的利率。要提醒的是，買房前不要取消任何舊的信用卡，因為這會降低你的信貸額度，這意味著會提高你的負債率，也會同時影響你的信用分數。當然，每月準時付清賬單最重要。

第五步 小心處理現金饋贈

你的親人可能會給你$5,000的現金饋贈作為首期支援，但核保程序會有些棘手。核保人需要確認那筆錢是完全屬於你的，因為他們有時會認為，這$5,000是一筆借款，你需要償還。因此，如果一名家庭成員給你現金饋贈，讓他們同時寫下一封信，信上應該包括:1)饋贈人的姓名，地址和電話號碼;2)饋贈人與自己的關係；3）饋贈金額；4）饋贈人寫下的不需要還款的聲明；5）饋贈人的簽名；6）準備購買的房產地址。

如果你打算申請聯邦住房管理局貸款，饋贈人還需要拿出銀行的對賬單。

關於現金饋贈能有多少用於支付貸款，也有些不成名規則。傳統的貸款下，你可以使用全部的饋贈金額支付20%或更高比例的首期。但如果你的首期少於20%，只有部分饋贈金額能用上，具體金額取決於貸款的類型。如果你向FHA或VA申請了貸款，你的全部首期可以來自饋贈的現金，但倘若你的信用分數太低，你至少要從腰包支付首期的3.5%